Många använder sig av medelvärden från prisstatistik för att göra värderingar av skogsfastigheter. Men det kan slå väldigt fel, varnar Örjan Carlsson på mäklarfirman Skogsmark.
– Medelvärdena är nyckeltal som bygger på grunddata med mycket stor variation. Många använder de nyckeltalen alldeles för generellt och det kan slå fel på miljonbelopp när man till exempel ska räkna fram rättvis ersättning till syskon vid generationsskifte eller lägga ett bud på den öppna marknaden, säger han.
undefined
Tillsammans med sex andra fristående skogsmäklarföretag i södra Sverige har Örjan Carlsson byggt upp en databas över de skogsfastigheter de förmedlat. Medelvärdena stämmer väl överens med annan statistik, men grunddata visar att variationen är mycket stor.
– Av de förmedlingar som vi gjorde under fjolåret var det bara 38 procent som låg inom ett spann på 100 kronor runt medelpriset per kubikmeter. Lägsta noterade pris var 370 kronor per kubikmeter och högsta 1 300 kronor. Nyckeltalet kronor per hektar varierade mellan 33 000 och 16 000 kronor per hektar.
Om man enbart använder sig av nyckeltalen blir variationen i värdet på en fastighet mycket stor.
– En skogsfastighet på 100 hektar och med ett förråd på 10 000 kubikmeter får ett värde på mellan 3,7 och 13 miljoner kronor baserat på spannet för nyckeltalet kronor per kubikmeter. Om man använder kronor per hektar hamnar värdet mellan 3,3 och 16 miljoner kronor.
undefined
Många faktorer påverkar värdet på en skogsfastighet. Det kan vara belägenhet, bonitet, trädslagsfördelning och fördelning på åldersklasser. Viktigast är troligen förrådet per hektar. Ett högt förråd ger ett högre pris per hektar samtidigt som det ger ett lägre pris per kubikmeter.
– Efter Gudrun har vi mycket större variation på fastigheterna i stormområdet i södra Sverige. Tidigare var det ovanligt med ett förråd under 50 kubikmeter per hektar, men nu finns många fastigheter som inte är riktigt återhämtade. Dessa fastigheter kan vara mycket intressanta som en investering, risken för stormskador är låg eftersom den äldre skogen är borta och kostnaden för föryngringarna, som nu är etablerade och säkerställda, har redan tagits.
– Med nuvarande ränteläge, som ser ut att hålla i sig, ger tillväxten i skogen god avkastning jämfört med räntebärande värdepapper, eller rena bankkonton, och eftersom inköpspriset är lägre per hektar på den här typen av fastigheter har man möjlighet att förvärva en större areal för pengarna.
Fotnot: Örjan Carlssons siffror kommer från en sammanställning av 80 skogsaffärer i södra Sverige som förmedlats av sju fristående mäklarföretag under 2014. De sju företagen är: Smålandsgårdar, Skillingskog, Din Skogsbyrå, Skogsmark, Skog & Lantbruk, Gårdsbyrån samt Gård & Skog.