Försäljningsstatistiken för skogsfastigheter lockar många läsare och når långt ut i stugorna. Det finns få skogsägare som inte vet hur många kronor per skogskubikmeter man får betala för skogsfastigheter i aktuell period och inom bestämda områden.
Är statistiken som anges i kronor per skogskubikmeter (kr/m³sk) ett bra mått på om man som köpare gör en bra eller en sämre affär?
För att ge ett noggrant svar på frågan har vi analyserat två typfastigheter i Värmlands län. Vår hypotes är att prisskillnaden mellan växtliga och mindre växtliga fastigheter är för liten och att för stort fokus läggs på den slutavverkningsmogna skogen. Frågan är om det även går att göra bra affärer i gallringsskogen?
undefined
I avkastningsvärderingen är den enda parameter som ändras boniteten.
undefined
Avkastningsvärdet för den växtliga gallringsskogen är 35 procent högre än för den mindre växtliga. Vår erfarenhet av faktiska fastighetsförsäljningar är att försäljningspriset inte varierar så mycket mellan bra och sämre fastigheter.
Gallringsskog över lag ägnas ytterst lite intresse, åtminstone gällande boniteten.
undefined
undefined
Avkastningsvärdet för den växtliga gallringsskogen är 14 procent högre än för den mindre växtliga, det vill säga att värdeskillnaden är väsentligt mindre än för gallringsjämförelsen.
Baserat på vår långa mäklarerfarenhet, ägnas i fastighetsförsäljningssammanhang den slutavverkningsmogna skogen betydligt mer tid än gallringsskogen. Visst ska man ägna även den slutavverkningsmogna skogen intresse, men det är ett dyrt sätt att förvärva skogsmark på. I anslutning till köpet avverkas den mogna skogen och förvandlas till timmer och massaved och den nyblivne skogsägaren får i bästa fall med skogsavdragen en latent skatteskuld att bära med sig. Vid köp av slutavverkningsskog så köper man egentligen ett kalhygge som sedan måste planteras.
Vår slutsats är att en köpare bör analysera fastigheter mer i förhållande till befintligt egen skog om det finns. Leta gärna efter gallringsfastigheter och ägna gärna yngre skog en extra stund och i synnerhet medelboniteten då den styr det framtida värdet i stort utsträckning.
undefined